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Miet- und Immobilienrecht
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Freiwerden einer anderen Wohnung des Vermieters nach einer Kündigung wegen Eigenbedarf
Wird nach einer Eigenbedarfskündigung eine Wohnung des Vermieters im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage frei, muss der Vermieter diese dem Mieter anbieten. Unterlässt er dies, wird die Eigenbedarfskündigung regelmäßig unwirksam wegen Rechtsmißbrauchs. Dies gilt nicht, wenn die andere Wohnung erst nach Ablauf der Kündigungsfrist frei wird, wenn dann eine wirksame Kündigung das Mietverhältnis bereits beendet hatte (Bundesgerichtshof vom 13.10.2010, VIII ZR 78/10).
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Abgrenzung: Schiedsvereinbarung/ Schlichtungsvereinbarung sowie Einrede im Prozess
Eine Schiedsvereinbarung liegt vor, wenn Streitigkeiten unter Ausschluss der ordentlichen Gerichte durch ein zumindest bestimmbares Schiedsgericht entschieden werden sollen. Eine Schlichtungsvereinbarung, wonach vor Streitigkeiten aus dem Vertrag, ein Schlichtungsverfahren vor einer zumindest bestimmbaren Schlichtungsstelle durchgeführt werden soll, erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Trotzdem kann auch in diesem Fall der Beklagte durch rechtzeitige Einrede der Klage erfolgreich entgegenhalten, dass ein Schlichtungsversuch bislang nicht stattgefunden hat (BGH vom 29.10.2008, XII ZR 165/06).
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Wegfall des Eigenbedarfsgrundes nach Kündigung
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes wird eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam, wenn der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Nach Ablauf der Kündigungsfrist ist dies nicht zu berücksichtigen, da das Mietverhältnis durch die Kündigung wirksam beendet ist. Auch hätte ein vertragstreuer Mieter die Wohnung dann ohnehin räumen müssen (BGH vom 9.11.2005, VIII ZR 339/04).
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Kleinere Wohnung als vereinbart
Weicht die Fläche einer Mietwohnung um mehr als 10 % von der vereinbarten Größe nach unten ab, so kann die Miete gemindert werden (Bundesgerichtshof vom 24.3.2004, VIII ZR 295/0). Dies gilt auch, wenn die Wohnfläche nur "ca." angegeben ist (BGH VIII ZR 133/03, ebenfalls vom 24.3.2004). Klargestellt ist damit, dass der Mieter nicht zusätzlich nachweisen muss, dass durch die Flächenabweichung die Wohnung nicht wie vorgesehen benutzt werden könne. In Betracht kommt auch die Rückzahlung der insofern überzahlten Miete aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters.
Schönheitsreparaturen
In einem Formularvertrag (Allgemeine Geschäftsbedingungen) enthaltene Klausel, wonach Schönheitsreparaturen in starren Fristen durchzuführen sind, ist regelmäßig unwirksam, ebenso wie eine damit zusammenhängende Klausel, wonach diese Arbeiten auf den Mieter abgewälzt werden (BGH v. 22.9.2004, VIII ZR 360/03).
Eine Quotenklausel zu den Kosten der Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn das Recht des Mietres zur Selbstvornahme der Schönheitsreparaturen ausgeschlossen wird (BGH v. 6.10.2004, VIII ZR 215/03).
Begründung der außerordentlichen Kündigung gem. § 569 Absatz 4 BGB
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug muss nachvollziehbar sein für den Mieter. Sie darf nicht nur den Gesamtsaldo benennen, mit dem der Mieter in Rückstand sein soll (LG München I v. 4.8.2003, AZ 14 T 13993/03). Der Bundesgerichtshof ist diesem Urteil nicht gänzlich gefolgt, sondern lässt es ausreichen, wenn der gesamte Zahlungsrückstand im Kündigungsschreiben genannt wird. Dies gilt jedenfalls dann wenn keine Unklarheiten über den Zahlungsrückstand oder Verrechnungen vorliegen.